Hypotheek advies

Hypotheek vragen



Wij weten dat het afsluiten van een hypotheek een hoop vragen oproept. Daarom hebben wij hier een paar veel voorkomende vragen op een rijtje gezet. Uiteraard bent u ook vrij om ons als uw adviseur altijd te bellen. Dat is wel zo persoonlijk en geeft vaak meer rust. Bel dus gerust, uw nachtrust is het waard.

Inhoudsoverzicht
•   Een eigen huis kopen
•   Hypotheek algemeen
•   Hypotheeknemer of hypotheekgever
•   Hypotheekadviseur inschakelen ja of nee
•   Objectieve of neutrale hypotheek informatie
•   Belangrijke factoren bij afsluiten hypotheek
•   Aandachtspunten bij keuze hypotheek
•   Acceptatiebeleid van hypotheekverstrekker
•   Hoogte geldbedrag hypothecaire lening
•   Zicht op precieze maandlasten hypotheek
•   Diverse hypotheekvormen, benamingen
•   De NHG Nationale Hypotheek Garantie
•   Wat er in een koopcontract staat
•   Betekenis voorlopig koopcontract
•   Wettelijke drie dagen bedenktijd
•   Noodzaak en functie taxatierapport
•   De functie en taak van de notaris
•   Voordeel van hypotheekgeld in depot
•   Met hypotheek persoonlijke lening aflossen
•   Keuze voor een variabele rente
•   Keuze voor een rentevaste periode
•   Variabele rente omzetten in rentevaste periode
•   Voordelen gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek
•   Overwaarde oude niet verkochte huis voor nieuw huis
•   Wat de bijleenregeling inhoudt
•   Extra bedrag storten bij een spaarhypotheek
•   Verstrijken van de looptijd van de hypotheek
•   Rente die aftrekbaar is
•   Depotrente of Bouwrente



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Een eigen huis kopen
Een eigen huis kopen is een belangrijke stap, waar aardig wat bij komt kijken. Er is informatie over hypotheken te verkrijgen op verschillende manieren. Via een financieel adviseur, verzekeringsagent, hypotheekadviseur, bank, geldverstrekker of op Internet. De vraag is alleen in hoeverre het objectieve informatie betreft of dat het misschien ook preken voor eigen parochie is oftewel om een verkooppraatje gaat. Hieronder zal eerst ingegaan worden op het begrip hypotheek, hypotheeknemer en hypotheekgever. Vervolgens komen vaak gestelde vragen over hypotheken aan bod met neutrale, objectieve antwoorden.
Hypotheek algemeen
De term hypotheek, hetgeen letterlijk onderpand betekent, wordt gebruikt in 2 verschillende
betekenissen.
Een hypotheek is 'het eerste recht van verkoop'; een zakelijk recht of voorrecht dat op
een goed of zaak rust. Het eigendom wordt in onderpand gegeven of genomen voor
een schuld: de geldlening om het onderpand te kopen.
Deze geldlening zelf, waarvan de officiŽle benaming eigenlijk hypothecaire lening of
hypothecair krediet is, wordt in de volksmond vaak ook hypotheek genoemd.
Een hypotheek is dus een geldlening met je woning als onderpand. Bij een notaris wordt dit
zakelijk recht beschreven en opgenomen in een hypotheekakte. In de meeste gevallen nemen
mensen een hypotheek omdat ze een huis willen kopen en deze aankoop willen financieren
met een lening. Meer dan 85% van de eigen woningen in Nederland is gefinancierd met een
hypotheek. Dat zou belastingtechnisch voordeliger zijn dan zonder hypotheek, maar dat is
niet altijd het geval. Laat je dus informeren.
Hypotheeknemer of Hypotheekgever
Deze termen zijn soms verwarrend. Daarom even een korte beschrijving wie wie is.
De geldgever is de hypotheeknemer of hypotheekhouder (verkrijgt eerste recht van
verkoop).
De geldnemer heet hypotheekgever (jijzelf dus).
Hypotheekadviseur inschakelen ja of nee
Je kunt ook op internet zelf bekijken wat jouw financiŽle mogelijkheden zijn. Tegenwoordig kan online op verschillende websites het maximale hypotheekbedrag en de bijbehorende netto maandlasten berekend worden. Verder is het goed om je eerst zo veel mogelijk te oriŽnteren om overzicht te krijgen van de begrippen en zaken die rond een hypotheek aan de orde komen. Als het desondanks allemaal te onduidelijk blijft, is het natuurlijk raadzaam om een hypotheekadviseur te raadplegen. Belangrijk om te weten is dat niet elke hypotheekadviseur op dezelfde manier werkt. Het is dus niet eenduidig aan te geven wat je van hem of haar mag verwachten. Vraag dat dus vooraf.
Objectieve of neutrale hypotheek informatie?

Er zijn diverse manieren om geld voor een woning te lenen en welke vorm het meest geschikt is voor jou, hangt voor een groot deel van persoonlijke omstandigheden af. Kijk niet alleen naar het aanbod van de bank waar je rekening loopt, maar oriŽnteer je ook verder. Het is belangrijk om niet alleen naar de rente, maar ook naar de voorwaarden en kosten van eventuele aanvullende verzekeringen te kijken. Dit kun je doen op verschillende sites op Internet. Een voorbeeld van een neutrale site is b.v www.vergelijk.nl, waar verschillende hypotheken en aflossingsvoorwaarden met elkaar vergeleken worden. Ook de site van de Vereniging Eigen Huis (www.veh.nl) bevat waardevolle informatie. Uiteraard geven wij ook graag nadere informatie.
Indien je een hypotheekofferte hebt laten maken is het raadzaam om ook nog een andere offerte of second opinion te vragen bij een andere geldverstrekker (of adviseur).
Belangrijke factoren bij afsluiten hypotheek?
Belangrijke factoren zijn onder meer: de kosten die een hypotheek en het kopen van een huis met zich meebrengen in samenhang met je huidige financiŽle lasten, verschillende opties hypotheekvormen, verzekeringen, huidige gezinssamenstelling en eventuele toekomstige gezinsuitbreiding e.d. Je kunt ook te maken krijgen met een medische beoordeling. Je bent namelijk meestal verplicht om bij de hypotheek een (spaar)verzekering af te sluiten met een dekking bij overlijden. Je actuele gezondheidstoestand speelt dan dus een rol.
Aandachtspunten bij keuze hypotheek?
Een aantal belangrijke voorwaarden om op te letten zijn:
is er de mogelijkheid tot vervroegd aflossen en hoeveel boetevrij? (minimaal 10%)
verhuiscondities: wat gebeurt er bij verhuizing, kan je de lage rente 'meenemen' en als er
sprake is van een gekoppelde levensverzekering, kan deze meegenomen worden naar een
andere bank
onder welke voorwaarden kan je de hypotheek eventueel verhogen
de mogelijkheid tot opname van extra geld via de hypotheek
de geldigheidsduur van de offerte.
Acceptatiebeleid van hypotheekverstrekker?
Elke hypotheekverstrekker heeft zijn eigen acceptatiebeleid. Dat zijn de regels waaraan je moet
voldoen, voordat een hypotheek wordt verstrekt. Belangrijk is om van tevoren zo veel mogelijk te
weten te komen over het acceptatiebeleid. Een geldverstrekker heeft voor de beoordeling van je
aanvraag een aantal gegevens nodig. Als alle stukken compleet zijn en je aan alle eisen voldoet,
volgt een zogenaamd finaal akkoord. Op dat moment weet je pas zeker dat je hypotheek geregeld
is. Er vindt altijd een financiŽle beoordeling van de hypotheekstukken plaats. Gekeken wordt of de
stukken aan alle eisen voldoen. Zo wordt b.v. gekeken of je inkomen overeenkomt met de opgave op
het aanvraagformulier en of dit voldoende is voor de hypotheek. Via het aangeleverde taxatierapport
wordt de woning beoordeeld op waarde en bouwkundige staat. Bij de acceptatievoorwaarden kunnen
de volgende onderwerpen een rol spelen:
tot welk percentage van de executiewaarde je kunt lenen
de invloed van je betalingsverleden op de verstrekking van een hypotheek
of er extra eisen zijn indien de Nationale Hypotheek Garantie (zie onder) niet mogelijk is
hoe er om wordt gegaan met het partnerinkomen, inkomen van een zelfstandige of tijdelijk
dienstverband
of er bijzondere eisen worden gesteld aan je gezondheid en je leeftijd
of een aanvullende bouwkundige keuring noodzakelijk is.
Hoe hoog is het geldbedrag dat ik kan lenen?
De hoogte van het geldbedrag is per geval anders en hangt onder meer af van: hoeveel je verdient, of je het huis samen met een partner koopt die ook verdient, of en hoeveel schulden je hebt, of je alimentatie betaalt, of je een dertiende maand, winstdelingsregeling of een vaste bonus krijgt, e.d. In het algemeen, met lage rentestanden, kan gesteld worden dat het ongeveer 4 tot 4,5 maal het bedrag van je jaarinkomen zal zijn.
Hoe krijg ik zicht op de precieze maandlasten van mijn hypotheek?
Bij sommige berekeningen op Internet, worden hypotheken vergeleken op basis van rentepercentages. Echter, een hypotheek omvat meer dan alleen rentelasten. Belangrijk is om zowel de netto maandlasten, als ook de verzekeringspremies en fiscale teruggaven mee te berekenen.
Wat is de NHG Nationale Hypotheek Garantie?
Het Nederlandse overheidsbeleid wil het eigen woningbezit stimuleren, dit is dan ook de reden van het bestaan van de Nationale Hypotheek Garantie. Bij een hypotheek met NHG, krijg je korting (tot wel 0,6%) op je hypotheekrente. Dit kan per jaar enkele honderden euro's schelen.
De Nationale Hypotheek Garantie houdt in, dat de rente en aflossing van een hypotheek altijd aan de hypotheekinstelling worden betaald, indien jij (de eigenaar) de hypotheek zelf niet meer op kan brengen (denk aan werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding, e.d.). Indien dit het geval is, wordt het huis verkocht en zorgt het Waarborgfonds ervoor dat de hypotheekschuld wordt afgelost. Wanneer de verkoopopbrengst niet voldoende is om de hypotheekschuld af te lossen, betaalt het Waarborgfonds het verschil aan de hypotheekverstrekker. Uiteindelijk zal het Waarborgfonds de restantschuld kwijtschelden, als je volgens hen geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop.
Degene die het geld verstrekt, krijgt je huidige huis (1e woning) als onderpand. Het Rijk staat dus garant voor een eventueel tekort om te voorkomen dat de geldverstrekker erbij inschiet als (door onvoorziene omstandigheden) het huis verkocht moet worden. Er zijn een aantal voorwaarden om voor de Nationale Hypotheek Garantie in aanmerking te komen. De belangrijkste zijn o.m. de kostengrens van de koopsom van de woning (inclusief alle bijkomende kosten, zoals notaris, makelaar, overdrachtsbelasting, taxatiekosten e.d.). Verder moet het je hoofdverblijf zijn, dien je een identiteitsbewijs of verblijfsvergunning te hebben en moet er een taxatierapport en soms een bouwkundig rapport gemaakt zijn. NHG is in principe bij nagenoeg alle hypotheek vormen mogelijk. De kostengrens bedraagt in 2012 Ä 350.000,-. Voor bijkomende kosten wordt bij bestaande bouw uitgegaan van 12% (dit is een maximale koopsom van
Ä 312.000 en bij nieuwbouw van 8% (maximale koop/aanneemsom van Ä 324.074). Per 1-7-2012 wordt de kostengerens verlaagt naar Ä 320.000.

De NHG biedt nog een extra waarborg, namelijk de zogenaamde woonlastenfaciliteit, hetgeen een borgstelling is voor een aanvullende lening. Gedurende een periode van maximaal twee jaar kan hiermee een deel van de woonlasten worden doorbetaald. Op deze manier krijg je meer tijd om te voorkomen dat je je huis gedwongen moet verkopen. Voor deze woonlastenfaciliteit kom je in aanmerking indien je een hypotheek met NHG hebt.
Indien je NHG aanvraagt voor een hypotheek die je gebruikt voor een woningverbouwing of verbetering, mag de restschuld van je oude hypotheek plus het bedrag van je nieuwe hypotheek niet boven Ä 265.000 uitkomen. Ook is het mogelijk om NHG aan te vragen voor een tweede hypotheek in het geval het de uitkoop betreft van een partner bij het verbreken van de relatie. En tevens voor de financiering van de aan- of afkoop van oorspronkelijk in erfpacht uitgegeven grond, kan NHG aangevraagd worden. Je betaalt voor de NHG een eenmalig bedrag aan het Waarborgfonds, de zogeheten borgtochtprovisie, die 0,7% van het geleende bedrag bedraagt. Dit bedrag heb je meestal in een jaar terugverdiend, daar je voor een hypotheek met NHG een lagere rente betaalt. Ook is deze provisie fiscaal aftrekbaar.
Welke hypotheekvormen zijn er?
Er bestaat een grote diversiteit aan hypotheekvormen, met allemaal hun eigen voorwaarden en
fiscale constructies. In wezen zijn al deze varianten terug te voeren op een aantal basisvormen:
klassieke hypotheekvormen: annuÔteiten hypotheek en lineaire hypotheek
nieuwe hypotheekvormen: spaarhypotheek, traditionele levenhypotheek, moderne
levenhypotheek (universal life), hybride hypotheek.
en verder: beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek, gemengde (combinatie)
hypotheek, krediethypotheek
Welke vorm voor jou het beste is hangt van meerdere factoren af. Het is in ieder geval belangrijk om
eerst een overzicht te krijgen van de diverse hypotheekvormen om echt een goede afweging te
kunnen maken.
Wat hoort er in een koopcontract te staan?
Een officieel opgemaakte koopakte dient in ieder geval het volgende te bevatten:
Personalia van zowel de koper als verkoper
Gegevens over de woning
Koopsom en waarborgsom
Bepalingen, voorwaarden en garanties
Wat is een voorlopig koopcontract?
Een koopovereenkomst of koopcontract wordt opgemaakt op het moment dat je met de verkoper van de woning overeenstemming hebt bereikt over de aankoop. Belangrijk om te weten is, dat sinds 1 september 2003 de mondelinge overeenstemming niet meer rechtsgeldig is. Er dient dus altijd een schriftelijke overeenkomst te worden opgesteld. Bij bestaande bouw is dit een voorlopig koopcontract en bij nieuwbouw een koop- aannemingsovereenkomst. De koper heeft na ondertekening van dit contract nog een wettelijk vastgelegde bedenktijd van drie dagen. Deze bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper.
Hoe zit het met de wettelijke drie dagen bedenktijd?
De drie dagen bedenktijd gelden vanaf de dag (00.00 uur) dat de koper de ondertekende koopakte heeft ontvangen; dit dient aangetekend te gebeuren. Belangrijk hierbij is om rekening te houden met de Algemene Termijnenwet bij het bepalen van het juiste aantal dagen. Dit houdt in dat minstens twee van deze drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Bijvoorbeeld: als een koper op vrijdag het door de verkoper ondertekende koopcontract ontvangt, telt het weekend voor 1 dag, is maandag de 2e dag en dinsdag de derde en tevens de laatste dag om de koop eventueel te kunnen ontbinden. Na deze drie dagen bedenktijd, kan je nog wel gebruik maken van de ontbindende voorwaarden i.v.m. financiering, maar alleen als deze voorwaarde opgenomen is in de koopakte en ook de afzegging binnen de gestelde termijn valt. In overleg met de verkoper kunnen deze drie dagen bedenktijd ook verlengd worden, maar dit dient wel expliciet aangegeven te worden.
Moet je altijd een taxatierapport laten maken en wat houdt dit in?
Voor het verkrijgen van een hypotheek of overbruggingsfinanciering, is het meestal nodig om de waarde van de woning aan te tonen. In bepaalde gevallen voldoet ook de WOZ-waarde (zie begrippenlijst W), b.v. in het geval je een groot gedeelte van de koopsom uit eigen middelen betaalt. De waardebepaling van een woning (door de makelaar), is op basis van een aantal criteria die ook in het taxatierapport komen. Bij een taxatie wordt zowel gekeken naar de woning zelf als naar de omgeving. In het taxatierapport worden twee waarden (bedragen) aangegeven. De eerste is de executiewaarde; hetgeen de waarde is bij een gedwongen verkoop. De tweede is de vrije verkoop waarde of marktwaarde, hetgeen de waarde is die de woning bij een normale verkoop op zou moeten brengen. Degene die het geld verstrekt gaat uit van deze marktwaarde. 
Wat is de functie van een notaris?
Na het tekenen van het koopcontract heb je een bepaalde periode de tijd om alle zaken, die onder de ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, te regelen. Als alles in orde is, volgt de overdracht van het huis. De notaris maakt dan een officiŽle leveringsakte en hypotheekakte op. Na ondertekening van deze aktes en de inschrijving ervan in het kadaster, ben je officieel eigenaar van het huis en/of de grond.
Kan je hypotheekgeld  reserveren voor verbouwing zonder extra kosten?
Je kunt extra geld in depot houden, waarover nog geen rente wordt betaald. Een voorbeeld: je hebt in totaal Ä 25.000,- nodig voor een verbouwing, maar voor de 1e fase slechts Ä 10.000,- dan betaal je alleen rente over deze Ä 10.000,-. Op het moment dat je voor de 2e fase van de verbouwing de rest opneemt, betaal je over deze Ä 15.000,- pas rente..
Kan ik met hypotheekgeld een lening/doorlopend krediet aflossen?
Het is in principe mogelijk om een persoonlijke lening of krediet (gedeeltelijk) af te lossen met het hypotheekbedrag dat je leent. Over een hypothecaire lening betaal je een lagere rente dan over de persoonlijke lening. Echter: de rente die je over dit (extra) hypotheekdeel betaalt is niet aftrekbaar, tenzij het krediet is opgenomen voor een verbouwing.
In welk geval moet ik voor een variabele rente kiezen?
Variabele rente is over het algemeen lager dan een vaste rente. Het nadeel is echter dat je maandlasten kunnen stijgen of dalen doordat de rente variabel is (varieert) en dus meegaat met de renteschommelingen. Indien je voldoende financiŽle ruimte hebt om deze schommelingen op te vangen, is het de moeite waard om deze rentevorm te overwegen. Het is geen wet van meden en perzen, maar meestal wordt geadviseerd om de rente voor een langere periode vast te zetten.
Hoe werkt een rentevaste periode?
Je kiest bij het sluiten van een hypotheek niet alleen voor een aflossingsvorm, maar ook voor de periode dat de hypotheekrente vast staat. Belangrijk om in de gaten te houden, want een aanzienlijk deel van je maandelijkse woonlasten is natuurlijk de rente. Afhankelijk van je persoonlijke wensen en omstandigheden zijn er diverse mogelijkheden. De rente kan worden aangepast aan de actuele rente ontwikkelingen of kan voor een bepaalde periode worden vastgezet. De rentevastperioden kunnen variŽren van 1 tot 30 jaar.
Als je voor een langere periode kiest, heb je langer zekerheid over de hoogte van je maandlasten. Als de afgesproken rentevaste periode afloopt, kan je opnieuw kiezen voor een rentevaste periode/rentevorm.
Kan ik een variabele rente omzetten in een rentevaste periode?
In de meeste gevallen is dit mogelijk. Sommige hypotheekverstrekkers brengen echter wel kosten in rekening, hetgeen vaak rond de Ä 250,- ligt.
Wat zijn de voordelen van een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek?
Als je kiest voor een gedeeltelijk aflossingsvrij hypotheekdeel, betaal je alleen rente over dit deel van de hypotheek. Het voordeel is dat je netto maandlasten dan laag zijn. Het nadeel is dat je een schuld houdt, zolang de woning jouw eigendom is. Pas bij verkoop van de woning wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel afgelost. Daar komt bij dat rente niet onbeperkt aftrekbaar is. Indien je b.v. gedurende 30 jaar renteaftrek hebt, betekent dit dat de bruto maandlasten over een aflossingsvrij hypotheekdeel na 30 jaar ook je netto maandlasten zijn. Belangrijk te weten is, dat als je wel aflost, je vermogen in de woning zit en dus belastingvrij. Kies je ervoor om een deel van de hypotheek niet af te lossen, bouw je minder vermogen op.
Kan overwaarde van nog niet verkocht huis gebruikt worden voor nieuw huis?
Dit kan als er gebruik gemaakt wordt van een overbruggingskrediet, hetgeen een tijdelijke lening is, die wordt afgelost op het moment dat de oude woning wordt verkocht.
Wat houdt de bijleenregeling in?
Met de (nieuwe)bijleenregeling ben je, als je gaat verhuizen, verplicht om de opbrengst van de oude woning te gebruiken voor de aanschaf van de nieuwe duurdere woning. Dit houdt in dat je wordt beperkt in de fiscale renteaftrek vergeleken met voorheen.
Kan ik bij een spaarhypotheek een extra bedrag storten?
Je kan extra storten. Maar voordat je een extra bedrag wilt storten bij een spaarhypotheek is het belangrijk om te berekenen (laten berekenen) of een extra storting in jouw geval wel fiscaal aantrekkelijk is.
Wat moet ik doen als de looptijd van mijn hypotheek is verstreken?
In principe hoef je niets te doen, daar je automatisch bericht krijgt van degene die jou geld verstrekt, met de optie om je hypotheek te verlengen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Je huidige hypotheek kan gewoon verlengd worden als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Echter, een hypotheek met een gekoppelde kapitaalverzekering eigen woning (KEW box I), wordt na 30 jaar altijd beŽindigd. Vervolgens dient (in verband met de fiscus) de verzekering uit te keren.
Dat rente aftrekbaar is, wat houdt dit eigenlijk in?
Wanneer de rente aftrekbaar is, mag je de rente die je over je hypotheek moet betalen aftrekken van je belastbare inkomen. Eigenlijk betaalt de belasting dus min of meer mee aan jouw eigen woning.
Wat is nu precies depotrente of bouwrente?
Depot of bouwrente komt ter sprake bij nieuwbouw of een verbouwing. Meestal koop je een nieuwbouwhuis van tekening en moeten de bouwactiviteiten nog gaan beginnen. Het betalen van het nieuwe huis gaat in fasen. Eerst koop je de grond, dan betaal je de bouwer (in termijnen). Deze betalingen zijn afkomstig uit de hypotheeklening. Over die hypotheek betaal je meteen vanaf het begin hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker. Over het bedrag van je hypotheek dat nog niet is uitbetaald aan de bouwer, ontvang je zogenaamde depotrente. De hypotheekrente die je tijdens de bouw betaalt, wordt bouwrente genoemd

Bel ons: 035-6211879
Formulieren


De Graaf & Beuken
Mijn Polisdossier
Verzekeringen
Hypotheek
Pensioen
Algemeen
RiFD
CFD
Erkend Hypotheekadviseur