Hypotheek vragen

Een eigen huis kopen is een belangrijke stap, waar aardig wat bij komt kijken. Er is informatie over hypotheken te verkrijgen op verschillende manieren. Via een financieel adviseur, verzekeringsagent, hypotheekadviseur, bank, geldverstrekker of op Internet. De vraag is alleen in hoeverre het objectieve informatie betreft of dat het misschien ook preken voor eigen parochie is oftewel om een verkooppraatje gaat. Hieronder zal eerst ingegaan worden op het begrip hypotheek, hypotheeknemer en hypotheekgever. Vervolgens komen vaak gestelde vragen over hypotheken aan bod met neutrale, objectieve antwoorden.

De term hypotheek, hetgeen letterlijk onderpand betekent, wordt gebruikt in 2 verschillende
betekenissen.

Een hypotheek is 'het eerste recht van verkoop'; een zakelijk recht of voorrecht dat op een goed of zaak rust. Het eigendom wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld: de geldlening om het onderpand te kopen.

Deze geldlening zelf, waarvan de officiële benaming eigenlijk hypothecaire lening of hypothecair krediet is, wordt in de volksmond vaak ook hypotheek genoemd.

Een hypotheek is dus een geldlening met je woning als onderpand. Bij een notaris wordt dit zakelijk recht beschreven en opgenomen in een hypotheekakte. In de meeste gevallen nemen mensen een hypotheek omdat ze een huis willen kopen en deze aankoop willen financieren met een lening.

Meer dan 85% van de eigen woningen in Nederland is gefinancierd met een hypotheek. Dat zou belastingtechnisch voordeliger zijn dan zonder hypotheek, maar dat is niet altijd het geval. Laat je dus informeren.

Deze termen zijn soms verwarrend. Daarom even een korte beschrijving wie wie is.

De geldgever is de hypotheeknemer of hypotheekhouder (verkrijgt eerste recht van verkoop).

De geldnemer heet hypotheekgever (jijzelf dus).

Je kunt ook op internet zelf bekijken wat jouw financiële mogelijkheden zijn. Tegenwoordig kan online op verschillende websites het maximale hypotheekbedrag en de bijbehorende netto maandlasten berekend worden. Verder is het goed om je eerst zo veel mogelijk te oriënteren om overzicht te krijgen van de begrippen en zaken die rond een hypotheek aan de orde komen. Als het desondanks allemaal te onduidelijk blijft, is het natuurlijk raadzaam om een hypotheekadviseur te raadplegen. Belangrijk om te weten is dat niet elke hypotheekadviseur op dezelfde manier werkt. Het is dus niet eenduidig aan te geven wat je van hem of haar mag verwachten. Vraag dat dus vooraf.

Belangrijke factoren zijn onder meer: de kosten die een hypotheek en het kopen van een huis met zich meebrengen in samenhang met je huidige financiële lasten, verschillende opties hypotheekvormen, verzekeringen, huidige gezinssamenstelling en eventuele toekomstige gezinsuitbreiding e.d.

Je kunt ook te maken krijgen met een medische beoordeling. Je bent namelijk meestal verplicht om bij de hypotheek een verzekering af te sluiten met een dekking bij overlijden. Je actuele gezondheidstoestand speelt dan dus een rol.

Een aantal belangrijke voorwaarden om op te letten zijn:

• is er de mogelijkheid tot vervroegd aflossen en hoeveel boetevrij? (minimaal 10%)
• verhuiscondities: wat gebeurt er bij verhuizing, kan je de lage rente 'meenemen' en als er
  sprake is van een gekoppelde levensverzekering, kan deze meegenomen worden naar een
  andere bank
• onder welke voorwaarden kan je de hypotheek eventueel verhogen?
• de mogelijkheid tot opname van extra geld via de hypotheek
• de geldigheidsduur van de offerte.

Elke hypotheekverstrekker heeft zijn eigen acceptatiebeleid. Dat zijn de regels waaraan je moet
voldoen, voordat een hypotheek wordt verstrekt. Belangrijk is om van tevoren zo veel mogelijk te weten te komen over het acceptatiebeleid. Een geldverstrekker heeft voor de beoordeling van je aanvraag een aantal gegevens nodig. Als alle stukken compleet zijn en je aan alle eisen voldoet, volgt een zogenaamd finaal akkoord. Op dat moment weet je pas zeker dat je hypotheek geregeld is. Er vindt altijd een financiële beoordeling van de hypotheekstukken plaats. Gekeken wordt of de stukken aan alle eisen voldoen. Zo wordt b.v. gekeken of je inkomen overeenkomt met de opgave op het aanvraagformulier en of dit voldoende is voor de hypotheek. Via het aangeleverde taxatierapport wordt de woning beoordeeld op waarde en bouwkundige staat. Bij de acceptatievoorwaarden kunnen de volgende onderwerpen een rol spelen:

• tot welk percentage van de executiewaarde je kunt lenen
• de invloed van je betalingsverleden op de verstrekking van een hypotheek
• of er extra eisen zijn indien de Nationale Hypotheek Garantie niet mogelijk is
• hoe er om wordt gegaan met het partnerinkomen, inkomen van een zelfstandige of tijdelijk
  dienstverband
• of er bijzondere eisen worden gesteld aan je gezondheid en je leeftijd
• of een aanvullende bouwkundige keuring noodzakelijk is.

De hoogte van het geldbedrag is per geval anders en hangt onder meer af van: hoeveel je verdient, of je het huis samen met een partner koopt die ook verdient, of en hoeveel schulden je hebt, of je alimentatie betaalt, of je een dertiende maand, winstdelingsregeling of een vaste bonus krijgt, e.d. In het algemeen, met lage rentestanden, kan gesteld worden dat het ongeveer 4 tot 4,5 maal het bedrag van je jaarinkomen zal zijn.

Bij sommige berekeningen op Internet, worden hypotheken vergeleken op basis van rentepercentages. Echter, een hypotheek omvat meer dan alleen rentelasten. Belangrijk is om zowel de netto maandlasten, als ook de verzekeringspremies en fiscale teruggaven mee te berekenen.

Er bestaat een grote diversiteit aan hypotheekvormen, met allemaal hun eigen voorwaarden en fiscale constructies. In wezen zijn al deze varianten terug te voeren op een aantal basisvormen:

klassieke hypotheekvormen: annuïteiten hypotheek en lineaire hypotheek

nieuwe hypotheekvormen: traditionele levenhypotheek, moderne levenhypotheek (universal life). En verder: beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek, gemengde (combinatie) hypotheek, krediethypotheek.

Welke vorm voor jou het beste is hangt van meerdere factoren af. Het is in ieder geval belangrijk om eerst een overzicht te krijgen van de diverse hypotheekvormen om echt een goede afweging te kunnen maken.

Een officieel opgemaakte koopakte dient in ieder geval het volgende te bevatten:

• Personalia van zowel de koper als verkoper
• Gegevens over de woning
• Koopsom en waarborgsom
• Bepalingen, voorwaarden en garanties
• Ontbindende voorwaarden en bepalingen

Een koopovereenkomst of koopcontract wordt opgemaakt op het moment dat je met de verkoper van de woning overeenstemming hebt bereikt over de aankoop. Belangrijk om te weten is, dat sinds 1 september 2003 de mondelinge overeenstemming niet meer rechtsgeldig is. Er dient dus altijd een schriftelijke overeenkomst te worden opgesteld. Bij bestaande bouw is dit een voorlopig koopcontract en bij nieuwbouw een koop- aannemingsovereenkomst. De koper heeft na ondertekening van dit contract nog een wettelijk vastgelegde bedenktijd van drie dagen. Deze bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper.

De drie dagen bedenktijd gelden vanaf de dag (00.00 uur) dat de koper de ondertekende koopakte heeft ontvangen; dit dient aangetekend te gebeuren. Belangrijk hierbij is om rekening te houden met de Algemene Termijnenwet bij het bepalen van het juiste aantal dagen. Dit houdt in dat minstens twee van deze drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Bijvoorbeeld: als een koper op vrijdag het door de verkoper ondertekende koopcontract ontvangt, telt het weekend voor 1 dag, is maandag de 2e dag en dinsdag de derde en tevens de laatste dag om de koop eventueel te kunnen ontbinden. Na deze drie dagen bedenktijd, kan je nog wel gebruik maken van de ontbindende voorwaarden i.v.m. financiering, maar alleen als deze voorwaarde opgenomen is in de koopakte en ook de afzegging binnen de gestelde termijn valt. In overleg met de verkoper kunnen deze drie dagen bedenktijd ook verlengd worden, maar dit dient wel expliciet aangegeven te worden.

Voor het verkrijgen van een hypotheek of overbruggingsfinanciering, is het meestal nodig om de waarde van de woning aan te tonen. In bepaalde gevallen voldoet ook de WOZ-waarde (zie begrippenlijst W), b.v. in het geval je een groot gedeelte van de koopsom uit eigen middelen betaalt. De waardebepaling van een woning (door de makelaar), is op basis van een aantal criteria die ook in het taxatierapport komen. Bij een taxatie wordt zowel gekeken naar de woning zelf als naar de omgeving. In het taxatierapport worden twee waarden (bedragen) aangegeven. De eerste is de executiewaarde; hetgeen de waarde is bij een gedwongen verkoop. De tweede is de vrije verkoop waarde of marktwaarde, hetgeen de waarde is die de woning bij een normale verkoop op zou moeten brengen. Degene die het geld verstrekt gaat uit van deze marktwaarde.

Na het tekenen van het koopcontract heb je een bepaalde periode de tijd om alle zaken, die onder de ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, te regelen. Als alles in orde is, volgt de overdracht van het huis. De notaris maakt dan een officiële leveringsakte en hypotheekakte op. Na ondertekening van deze aktes en de inschrijving ervan in het kadaster, ben je officieel eigenaar van het huis en/of de grond.

Je kunt extra geld in depot houden, waarover nog geen rente wordt betaald. Een voorbeeld: je hebt in totaal € 25.000,- nodig voor een verbouwing, maar voor de 1e fase slechts € 10.000,- dan betaal je alleen rente over deze € 10.000,-. Op het moment dat je voor de 2e fase van de verbouwing de rest opneemt, betaal je over deze € 15.000,- pas rente..

Het is in principe mogelijk om een persoonlijke lening of krediet (gedeeltelijk) af te lossen met het hypotheekbedrag dat je leent. Over een hypothecaire lening betaal je een lagere rente dan over de persoonlijke lening. Echter: de rente die je over dit (extra) hypotheekdeel betaalt is niet aftrekbaar, tenzij het krediet is opgenomen voor een verbouwing.

Variabele rente is over het algemeen lager dan een vaste rente. Het nadeel is echter dat je maandlasten kunnen stijgen of dalen doordat de rente variabel is (varieert) en dus meegaat met de renteschommelingen. Indien je voldoende financiële ruimte hebt om deze schommelingen op te vangen, is het de moeite waard om deze rentevorm te overwegen. Het is geen wet van meden en perzen, maar meestal wordt geadviseerd om de rente voor een langere periode vast te zetten.

Je kiest bij het sluiten van een hypotheek niet alleen voor een aflossingsvorm, maar ook voor de periode dat de hypotheekrente vast staat. Belangrijk om in de gaten te houden, want een aanzienlijk deel van je maandelijkse woonlasten is natuurlijk de rente. Afhankelijk van je persoonlijke wensen en omstandigheden zijn er diverse mogelijkheden. De rente kan worden aangepast aan de actuele rente ontwikkelingen of kan voor een bepaalde periode worden vastgezet. De rentevastperioden kunnen variëren van 1 tot 30 jaar.

Als je voor een langere periode kiest, heb je langer zekerheid over de hoogte van je maandlasten. Als de afgesproken rentevaste periode afloopt, kan je opnieuw kiezen voor een rentevaste periode/rentevorm.

In de meeste gevallen is dit mogelijk. Sommige hypotheekverstrekkers brengen echter wel kosten in rekening, hetgeen vaak rond de € 250,- ligt.

Als je kiest voor een gedeeltelijk aflossingsvrij hypotheekdeel, betaal je alleen rente over dit deel van de hypotheek. Het voordeel is dat je netto maandlasten dan laag zijn. Het nadeel is dat je een schuld houdt, zolang de woning jouw eigendom is. Pas bij verkoop van de woning wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel afgelost. Daar komt bij dat rente niet onbeperkt aftrekbaar is. Indien je b.v. gedurende 30 jaar renteaftrek hebt, betekent dit dat de bruto maandlasten over een aflossingsvrij hypotheekdeel na 30 jaar ook je netto maandlasten zijn. Belangrijk te weten is, dat als je wel aflost, je vermogen in de woning zit en dus belastingvrij. Kies je ervoor om een deel van de hypotheek niet af te lossen, bouw je minder vermogen op.

Dit kan als er gebruik gemaakt wordt van een overbruggingskrediet, hetgeen een tijdelijke lening is, die wordt afgelost op het moment dat de oude woning wordt verkocht.

In principe hoef je niets te doen, daar je automatisch bericht krijgt van degene die jou geld verstrekt, met de optie om je hypotheek te verlengen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Je huidige hypotheek kan gewoon verlengd worden als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Echter, een hypotheek met een gekoppelde kapitaalverzekering eigen woning (KEW box I), wordt na 30 jaar altijd beëindigd. Vervolgens dient (in verband met de fiscus) de verzekering uit te keren.

Wanneer de rente aftrekbaar is, mag je de rente die je over je hypotheek moet betalen aftrekken van je belastbare inkomen. Eigenlijk betaalt de belasting dus min of meer mee aan jouw eigen woning.

Depot of bouwrente komt ter sprake bij nieuwbouw of een verbouwing. Meestal koop je een nieuwbouwhuis van tekening en moeten de bouwactiviteiten nog gaan beginnen. Het betalen van het nieuwe huis gaat in fasen. Eerst koop je de grond, dan betaal je de bouwer (in termijnen). Deze betalingen zijn afkomstig uit de hypotheeklening. Over die hypotheek betaal je meteen vanaf het begin hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker. Over het bedrag van je hypotheek dat nog niet is uitbetaald aan de bouwer, ontvang je zogenaamde depotrente. De hypotheekrente die je tijdens de bouw betaalt, wordt bouwrente genoemd